Gibt es beim Immobilienkauf immer noch fiktive Mängelbeseitigungskosten?

Der Ersatz von fiktiven Mängelbeseitigungskosten (Verlangen von Schadensersatz z.B. auf Basis eines Gutachtens, ohne die Mängelbeseitigung bislang durchgeführt zu haben) wurde bisher immer für zulässig erachtet, dies ist allerdings nach der neueren Rechtsprechung des BGH so nicht mehr richtig.

Der VII. Zivilsenat des BGH hatte mit dem bahnbrechenden Urteil vom 22.02.2018, Az.: VII ZR 46/17 für einen Werkvertrag ausgesprochen, dass der Schaden im Werkvertragsrecht nicht länger nach den Grundsätzen der fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen werden kann. Verhindert werden sollten damit die Ausnahmefälle einer Überkompensation des Auftraggebers, der Mängelbeseitigungskosten nur durch ein Angebot unterlegen lässt, diese Mängelbeseitigungsarbeiten jedoch nicht auch tatsächlich ausführen lässt.

Aktuell stellt sich die Frage, ob dieses Urteil auch für das Kaufvertragsrecht gilt.

Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 09.10.2018 – 24 U 194/17) verneint dies. Bei Kaufverträgen soll es danach bei der Möglichkeit der Geltendmachung von fiktiven Mängelbeseitigungskosten bleiben. Das Landgericht Darmstadt (Urteil vom 24.10.2018 – 23 O 356/17) hat diese Einschränkung für den Kaufvertrag bereits bejaht.Nunmehr hat der V. Zivilsenat des BGH diese Frage dem VII. Zivilsenat vorgelegt (BGH, Beschluss vom 13.03.2020 – V ZR 33/19).

Der V. Zivilsenat ist der Auffassung, dass sich die geänderte Rechtsprechung jedenfalls nicht mit den Besonderheiten des Werkvertragsrecht begründen lasse. Will der VII. Zivilsenat an seiner Auffassung festhalten, so muss der Große Senat entscheiden.

Für die Beratungspraxis bedeutet dies derzeit leider eine erhebliche Rechtsunsicherheit. Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese gefährliche Klippe zu umschiffen. Bei Fragen sprechen Sie uns an.